재건축과 비교해서 알아보는 아파트리모델링사업 특징

낙후된 아파트의 주거환경을 개선할 수 있는 방법은 크게 재건축사업과 리모델링 사업으로 나눌 수 있다. 비교적 절차가 까다롭고 각종 규제가 많아 평균 사업기간이 오래 걸리는 재건축사업보다 규제가 덜한 리모델링 사업으로 선회하는 조합이 늘어나고 있어 2022년 3월 말 현재 리모델링 조합설립기준으로 전국에 112개 단지 9만 호(by 한국리모델링협회)가 리모델링 사업 추진 중이라고 한다. 기존 리모델링 사업을 시행하여 준공된 지구는 모두 서울에 위치해 있으며, 리모델링 사업으로 경기도 최초 이주를 앞두고 있던 분당 한솔 5단지가 최근 비대위가 시작한 소송에서 패소하여 사업 추진에 브레이크가 걸렸다. 추진 속도는 빠르지만 사업성이 비교적 낮아 수억 원의 추가분담금을 지불해야 하는 사업 특성상 이주까지 주민동의율을 유지하기는 어렵다는 게 전문가들의 의견이다. 재건축과 비교하여 리모델링 사업은 어떻게 다른지 자세히 살펴보도록 하겠다.  

 

아파트 리모델링사업 정의 및 종류

 

아파트 리모델링 사업이란 기존 아파트를 철거하지 않고 구조를 살린 채 층수를 올리거나 면적을 늘리거나 별개의 동을 짓는 모든 행위를 말한다. 더 높게 짓는 경우를 수직증축, 면적을 늘리는 것은 수평증축, 남은 부지에 별개의 동을 짓는 경우는 별동증축이라고 일컫는다. 기 준공된 모든 서울의 리모델링 사업은 수평증축이며 안전성 검토 및 안전진단 절차와 기준이 까다로운 수직증축의 경우는 3개 층 증축을 법적으로 허용한 이후 최초로 안전성 검토를 통과한 단지는 송파구 성지아파트가 유일하다. 

 

재건축과 비교시 리모델링 장단점

 

1992년에 조성된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시의 경우 입주 후 30년이 지났기 때문에 재건축 가능 대상이나 기본 300% 수준의 높은 용적률의 아파트이기 때문에 200% 미만일 때 사업성이 나오는 재건축사업으로 추진하기 힘들어 대안이 필요한 상황이다. 재건축사업은 준공 후 30년 이후부터 추진 가능하며 안전진단이 D등급일 경우 조건부 허용이고 E등급이면 사업이 가능하다. 또한, 도정법 적용을 받아 임대주택 건설의무가 있고 초과이익환수제 등 많은 규제를 받고 사업기간도 15년 이상 걸린다. 이와 달리 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 사업신청이 가능하며 안전진단 B등급 이상시 허가를 받을 수 있고 주택법의 적용을 받아 임대주택 건설의무가 없고 초과이익환수제 대상이 아니며 조합원 지위 양도제한도 없고 제일 강점은 평균 사업기간이 6~7년 재건축사업의 반도 안된다. 하지만 내력벽을 제거하지 못해 내외부 구조를 트렌드에 맞게 바꾸는데 제한사항이 많고 일반분양 30가구 이상 늘어나면 분양가 상한제 적용을 받으며 시세차익도 재건축에 비해서는 낮은 편에 속한다.